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Les SCPI fiscales

Publié le 11/04/2016

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) peut être une stratégie d’investissement pour qui veut minorer ses impôts. Mais avant de se lancer dans cette souscription, il faut trouver le bon produit et surtout en connaître toutes les contraintes.

La période de déclaration d’impôts approche, les particuliers vont  donc être attentifs aux produits défiscalisants pour minorer leur facture de l’année prochaine. Parmi eux, on retrouve les sociétés civiles de placement immobilier fiscales.

Ces SCPI font de l’immobilier locatif mais certaines suivent la loi Pinel, d’autres la loi Malraux et d’autres encore donnent droit à un déficit foncier. Toutes présentent l’avantage de calculer au plus juste l’économie d’impôts qui sera réalisée.

 

Les différentes SCPI:

Les SCPI Pinel permettent à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt échelonnée en fonction de la durée de détention. Pour un engagement de conservation des parts de SCPI pendant 9 ou 12 ans, la réduction d’impôt représentera 18%, respectivement 21%, du montant total de la souscription. La réduction d’impôt sera alors répartie linéairement sur le nombre d’années mais attention elle rentre dans le plafond global des niches fiscales, ce qui n’est pas le cas des autres SCPI fiscales spécialisées, elles, dans la rénovation d’immeubles.

Ces SCPI Malraux ou de déficit foncier permettent d’imputer le montant des travaux de rénovation (donné par la SCPI, en général le prix d’une part est composé à 50% de travaux et à 50% d’achat du foncier). Pour la SCPI Malraux, la réduction représente 22% du coût des travaux (ces derniers ne doivent pas dépasser 100.000 euros par an) si le bien est situé en protection du patrimoine architectural ou 30% s’il est en secteur sauvegardé. Quant aux SCPI de déficit foncier, le prix des réparations est déductible des autres revenus fonciers sans aucun plafonnement et, dans une certaine mesure, des revenus du travail, cette fois dans la limite de 10.700 euros. Ces SCPI s’adressent donc aux contribuables fortement imposés mais il faut aussi tenir compte des contraintes.

 

La durée de détention de ses produits est longue. Il faut d’abord que les travaux de rénovation soient réalisés et pendant ce temps, comptez 18 à 36 mois, il n’y a pas de loyers, donc pas de revenus. Enfin, il n’est quasiment pas possible de revendre ses parts (et si cela arrivait, il faudrait restituer l’avantage fiscal) avant la liquidation de la SCPI qui arrive en moyenne après 15 à 18 années d’existence. Entre temps, le rendement espéré sera, comme pour les SCPI Pinel, de l’ordre de 2% à 2,5% par an, soit deux fois moins que pour des SCPI classiques. Enfin lors de la revente, sachez que la plus-value est déterminée sur la différence entre le prix de cession et le prix d’achat hors travaux (le foncier), exception faite pour les SCPI Malraux en loi VIR (Vente d’immobilier à rénover). Résultat, la plus-value à déclarer, si elle existe, est forcément plus importante que celle réellement constatée et les impôts à payer dessus aussi. Toutefois, sur ce dernier point, la durée d’investissement des SCPI est un atout puisque l’investissement immobilier bénéficie d’un abattement pour durée de détention.

Les SCPI fiscales permettent ainsi de réduire immédiatement ses impôts avec les produits Malraux et de déficit foncier ou sur la durée avec le Pinel. Mais tous ces placements s’entendent au long cours avec une rentabilité modeste et, au final, une incertitude sur le prix de vente. Ils doivent donc être souscrit en connaissance de cause et pas uniquement pour l’attrait fiscal car il est très difficile de revendre ce type de SCPI tant qu’elles n’ont pas été liquidées.

 

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